본 건은 바른펀드-포켓펀딩 컨소시엄으로 진행되는 상품입니다.본 상품은 경상남도 진주시 동성동 212-1에 위치한 지하1층~지상7층 건물의 (구)삼성생명빌딩 담보 대출 상품입니다. 총 13억원의 대출금 중 바른펀드 6.5억원, 포켓펀딩 6.5억원의 컨소시엄으로 진행되며, 1차 1억원, 2차 0.9억원, 3차 0.6억원, 4차 0.4억원에 이어 5차 1억원의 자금이 투입됩니다. 차주는 본 건물의 리모델링공사 및 일부 층의 요양시설로의 용도변경을 위한 사업자금 마련을 위하여 본 건 대출을 요청하였습니다. 채권보호를 위해 공동 2순위 근저당권 설정 및 금전소비대차공증을 체결하고 상환구조는 리모델링 공사 후 금융기관의 대환대출을 통한 상환입니다.
√ 뛰어난 입지와 동성동 시내의 랜드마크 (상업지역에 위치, (구)삼성생명빌딩)
본 사업지는 진주 시외버스터미널과 금융기관이 밀집한 중앙광장사거리 인근에 위치하며, 갤러리아백화점과 재래시장이 소재한 상업지역에 위치하고 있습니다. 또한 본 사업건물에 삼성생명이 약 10년간 장기 임차를 하였으며, 꾸준한 건물관리와 지상 7층의 고층건물로 주변 시내의 대표적 빌딩이며 리모델링 공사 후 요양원과 병원 임대할 예정으로 추후 건물가치가 상승할 것으로 예상합니다.
√ 조기상환 가능성 (3개월 조기상환 가능)
차주는 본건 대출을 통해 본 사업건물의 리모델링 및 4~6층을 요양시설로 용도변경을 진행 할 예정으로, 공사기간 3개월, 대환대출 2개월 정도 소요될 것으로 예상하며 따라서 본 건은 3개월 조기 상환이 가능할 것으로 예상합니다.
□ 사업명: 진주시 동성동 (구)삼성생명빌딩 리모델링 사업
□ 차주: 정OO
□ 차주 신용평가등급: 3등급(NICE 신용평가조회)
□ 대출자금용도: 리모델링공사비 및 용도변경 자금
□ 소재지: 경상남도 진주시 동성동 212-1(대지면적 1652.9㎡)
□ 용도지역: 일반상업지역
□ 건물 규모: 지하 1층 ~ 지상7층
□ 주용도: 업무시설, 근린생활 시설 / 본 건 사업을 통해 4~6층은 요양시설로 용도변경예정
□ 연면적: 4,395.66㎡
□ 용적률 / 건폐율: 232.77% / 42.08%
<진주시 동성동 (구)삼성생명빌딩 리모델링 사업개요>
1. 차주는 본 건 리모델링 사업을 통하여 요양원을 직접 운영하고 병원 및 근린생활시설 임대를 진행할 예정입니다.
2. 본 사업건물 지하 1층 ~ 지상 7층 중에서, 지상 4층~6층을 요양시설로 용도를 변경하여 차주가 요양원을 직접 운영 및 지상 1층~지상 3층까지 병원 및 근린생활시설 임대를 계획중에 있습니다.(지하 1층, 지상 7층은 기계실 및 주차장임)
3. 현재 차주는 2019년 10월 경 용도변경 허가를 득하였으며(허가번호 : 진주시장-2019-건축과-용도변경허가-49) 2020년 1월 시공사와 리모델링 공사도급계약을 13.2억원에 체결하였습니다.
4. 차주는 요양시설 초기 운영 계획으로 요양운영센터로부터 컨설팅 및 적정수의 환자 입소를 개런티하는 계약을 체결하였으며, 본 건이상업시설지역에 위치하고 주변 요양시설이 미비함을 감안할 때 차주의 요양원 운영 사업성은 높은 편이라 판단됩니다.
5. 리모델링 후 층별 사용용도 및 예상수익
지상 4층~6층의 요양원은 차주가 직접 운영할 예정임.
현재 공정률 약 30% 달성
1. 칸막이 설치 작업
2. 소방 배관 설치
3. 소방 전기 배관파이프 설치
4. 화장실 설비 배관 코어작업
□ 리모델링 후 감정가 및 LTV
□ 리모델링 전 감정가
□ 담보설정
본 건 토지 및 건물 공동 2순위 근저당권 대출금의 130% 설정 (총 대출금 13억원)
-> 선순위 : 중소기업은행 1순위 근저당권설정 (채권최고액 59.8억원 / 대출금 48억원)
-> 공동 2순위 : 바른-포켓 공동 2순위 근저당권설정 대출원금 130%설정(채권최고액 각 8.45억원 설정)
□ 추가 안전장치
금전소비대차공증 체결
ALT 1. 본 건 리모델링 공사 후 대환대출을 통한 상환
리모델링 공사 후 본 건 감정가는 88억원으로 LTV 70% 기준시 본건 전액 상환 가능하며, LTV 70% 미만의 담보대출이 진행될 경우 본 사업건물의 임대보증금을 보충하여 상환할 예정입니다.
항목 | 설명 | 평가지수 |
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담보인정비율(LTV) | 감정가 88억원 대비 LTV 69.3% |
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안정성 | 근저당권 2순위 설정 및 금전소비대차공증 |
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대출자 신용등급 | NICE 신용평가에 따른 대출자 신용등급 우수성 |
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환급성 | 리모델링 공사 후 요양원 직접 운영 및 병원, 근린생활시설 임대 |
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소득 | 사업지 외 여러 부동산 소유 및 임대사업 운영중 |
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위치 | 동성동 시내 및 상업시설지역에 위치 |
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상품 등급 |
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□ 바른펀드는 투자의 원금과 수익을 보장하지 않습니다. 아무리 안전한 상품이더라도, 현행법상 원금을 보장하는 행위는 불법입니다.
□ 본 투자 상품에 대한 투자는 회사의 권유 없이 투자자의 합리적인 판단에 의해 이루어집니다.
□ 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다.
□ 원금 및 이자 지급일이 비영업일인 경우 익영업일에 지급하며, 익영업일까지의 경과이자는 지급하지 않습니다.
□ 세법에 의하여 이자지급시 이자소득에 대한 이자소득세(25%)와 주민세(2.5%)를 원천징수 하고 이자를 지급합니다.
□ 본 투자 상품은 연체와 채권추심이 발생하는 경우 약관에 따라 이자를 지급합니다.
□ 본 투자 상품은 수수료 없이 중도상환될 수 있습니다.
회차 | 이자지급일 | 이자율 적용일 | 이자 지급액(세전) |
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예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.
모집금액 | 1억원 |
모집현황 | 1억원 |
최소투자금액 | 0원 |
투자수익률(세전) | 15.00% |
투자기간 | 7개월 |
(주)바른펀드대부 P2P연계대부업 : 2018-금감원-1482