제173호 인천 계양메트하임 아파트 수익권 담보대출 1차

모집기간 2019-12-18 ~ 12-24

현재 모집금액 : 1억원

  • 모집 진행률
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  • 모집금액 1억 원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 8개월
  • 현재 모집금액 0원
  • 모집 금액 1억원
  • 예상 수익률 15.00%(8개월)
  • 모집기간 2019-12-18 ~ 2019-12-24
  • 상환방식 만기 일시상환
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만원을 투자할 경우 예상되는
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투자상품 개요


 

본 상품은 인천 계양 메트하임 주상복합 수익권 담보대출로 아파트 88세대, 상가 8개호로 구성된 주상복합이며 2019 9월 말 준공, 2019 11월부터 분양을 시작하여 현재 아파트 9세대 분양이 완료된 현장입니다.

차주는 본 사업의 시공사이며 분양 후 지급 받을 예정인 공사비를 담보로 바른-펀드랑 컨소시엄에 대출한도액 최대 20억원을 요청하였으며, 본 건에 대한 담보 보호 및 안전장치로 시행사 수익권에 전질권 최대 30억원(수익한도액 :  대출한도액의 150%)까지 설정하였습니다.

또한 2018년 기준 매출액 497.23, 영업이익 63.94억원에 이르는 OO실업이 연대보증 입보, 상환재원 보호를 위해 상환금 적립계좌를 개설 및 관리를 직접 진행함 따라 상환 안전성을 높였습니다.

본 건의 상환은 상가 분양을 제외한 아파트 분양기준 52% 달성시 상환이 가능하며, 차주사 명의의 차주와 대주 인감이 날인된 상환금적립계좌를 개설하여, 분양시마다 상환금 적립계좌에 한 세대당 0.44억원이 적립되고 컨소시엄 대출액이 모두 적립되었을 때 일시 상환하는 구조입니다.

투자상품 분석

인천 계양메트하임의 아파트 평형은 21평형 14세대, 24평형 1세대, 25평형 73세대로 구성되어 있고 주변에 5개의 초중고 교육시설과 반경 1km 1호선 작전역, 공원시설, 마트 등 생활편의시설이 밀집해있어 가족단위의 분양 수요가 많을 것으로 예상합니다.

 

 

√ 아파트 분양 기준 분양률 52% 달성시 본건 상환 가능  

상가를 제외한 아파트 총 분양가 239.46억원에서  1순위 새마을금고가 총 분양대금의 80%191.568억원을 상환재원으로, 분양시 발생하는 제반비용  사용 후 바른-펀드랑 컨소시엄이 아파트 분양대금 상환재원으로서 사용 가능한 금액은 39.092억원 입니다. 세대별로 정리 하면 바른-펀드랑은 1세대 분양시마다 약 0.44억원을 상환재원으로 사용 가능하며, 이는 총 아파트 88세대에서 46세대 분양 완료시, 즉 전체 세대의 52%의 분양 달성 시 상환 가능합니다.


√ 분양성과 환가성이 뛰어난 사업지(인천 계양구의 낮은 미분양 현황, 주변 시세대비 합리적 수준의 아파트 공급가)

2019년도 기준 계양구의 미분양 건수는 평균 30건으로 인천시의 총 미분양 대비 평균 1.3% 차지하여 해당 지역의 미분양 건수는 매우 낮은편이며, 본 현장 인근 아파트 같은 평형의 매매가를 고려해볼 때 주변 아파트보다 매매가가 약간 낮게 책정되어 시장성이 높다고 판단되며, 본 사업지는 주변의 학교 및 교육시설이 밀집되어 있어 가족단위 거주가 가능한 공급 평형(25평형)임을 고려할 때 분양에 따른 수요는 매우 클 것으로 예상합니다.

 

 

 1) 국토교통부 통계누리 미분양 현황 자료 


2) 주변시세

 

√ 상환재원 자금통제(상환금 적립 계좌 개설 후 상환재원 관리)

차주사 명의의 차주와 대주 인감이 공동 날인된 상환금 적립계좌를 개설하여 상환재원 자금관리를 엄격히 통제하며, 분양시마다 본 계좌로 분양금이 적립되고 상환금액이 모두 적립되었을 때 일시 상환하는 구조입니다. 이는 분양금이 본 건 대출에 상환될 수 있도록 자금에 대한 구속력을 높여 상환의 안전성을 강화하였습니다.

2순위 시행 수익권 전질권 설정(차주 수익권질권의 양도)

본 현장은 2019 9월 말 준공 하였으며 2019 11월부터 후분양 개시하여 현재 아파트 9세대 분양이 완료되었습니다. 차주는 본 사업의 시공사이며 시행자로부터 분양 완료 후 발생하는 분양금으로 미지급 공사비를 지급 받을 예정이었으며 이에 대한 채권보전으로 시행사의 수익권(분양금)에 질권설정을 하였습니다. 이후 차주는 하도급공사비 지급 및 자금 유동화를 위하여 바른-펀드랑 컨소시엄에 대출한도 최대 20억원을 요청하였고, 이에 따라 본 상품의 채권보전을 위하여 차주는 시행사 수익권질권을 바른펀드-펀드랑 컨소시엄에 양도하는 전질권을 최대 30억원까지 설정(수익한도액 : 대출금 20억원의 150% 설정)할 예정으로 채권의 안전성을 확보하였습니다.

※ 대출한도액은 총 20억원이나 현재 예정된 대출금액은 바른펀드 5억원, 펀드랑 5억원으로 각 펀드사 대출금의 150%( 7.5억원)를 전질권 설정하였으며, 추가 펀딩 진행 확정시 시행사 수익권 전질권 추가 설정 할 예정입니다.

 

√ 재무상태가 뛰어난 ㈜OO실업의 연대보증(차주의 단일주주로서 재무보충이 가능)

연대보증사 ㈜OO실업은 1997년에 설립된 아파트난간제조 국내 시장점유율 1위 업체로서 2018년 기준 매출액 497억원이며 영업이익 63.94억원의​  탄탄한 재무상태를 지녔으며 차주의 단일주주임을 감안할 때 상환재원 부족시 재무 보충이 가능하며, 연대보증인으로서 자금능력을 충분히 갖춘 회사로 판단하고 있습니다.

<연대보증사 ㈜OO실업의 재무현황>

 

 

 

투자상품 정보

□ 차주 겸 시공사: ㈜서울OOOOO건설

 

□ 차주  설립년도: 2004

 

□ 차주  재무현황

 

 

□ 사업명: 인천 계양 메트하임 주상복합 수익권 담보대출

 

□ 대출자금용도: 하도급 공사비 지금 및 금융비용

 

□ 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 75-3 1필지(3,112.10)

 

□ 지역지구: 2종 일반지구지역

 

□ 연면적: 12,034.07

 

□ 용적률 / 건폐율: 247.16% / 56.65%

 

□ 주용도: 공동주택(아파트), 판매시설

 

□ 건축 규모: 지하 2 ~ 지상16 / 아파트 88세대 / 상가 9개호

 

□ 주차: 지주식 107(아파트 88, 판매시설 19)

 

현장 사진

 

담보 및 투자자 보호

□ 총 분양가 및 LTV

 

 

 


본 상품의 총 분양가액은 327.81억원이며, 준공 후 새마을금고에서 246.73억원의 미분양 담보대출을 진행하여 분양가 대비 LTV 81.4%이며 본 상품은 상가의 분양여부와 상관없이 아파트 분양만으로 52% 분양 달성시 상환을 예상하고 있습니다.

 

□ 담보설정

본 건 시행사 수익권 전질권 대출금의 150% 설정 (대출한도액 최대 20억원/ 수익 한도액 최대 30억원 설정)

 

-> 선순위 : 새마을금고 1순위 우선수익권 대출원금 120% 설정 (대출금 246.73억원  / 우선한도액 : 296.08억원)

-> 후순위 : 바른-펀드랑 일반수익권 전질권 대출원금 150%설정(대출금 각 5억원 / 수익한도액 : 7.5억원)

 

대출한도액은 총 20억원이나 현재 예정된 대출금액은 바른펀드 5억원, 펀드랑 5억원으로 각 펀드사 대출금의 150%를 전질권 설정하였으며, 추가 펀딩 진행 확정시 시행사 수익권 전질권 추가 설정 할 예정입니다.

 

 

□ 추가 안전장치

탄탄한 재무성을 갖춘 차주 단일주주사의 연대보증

상환금 적립계좌 개설 및 상환재원 관리

 

 

 

원리금 상환 계획

ALT 1. 아파트 분양대금을 통한 상환

 

-아파트 분양률 52% 달성 시 상환

 

 

ALT 2. 연대보증사를 통한 상환

 

-업계 1위의 연대보증사의 재무보충 및 상환능력 우수

바른펀드 평가등급

항목 설명 평가지수
담보인정비율(LTV) 총 분양가 대비 LTV 81%
안정성 상환재원 자금 관리 및 분양률 52% 달성시 상환가능
대출자 신용등급 국세지방세 체납내역 없음
환급성 분양성 및 주변 생활시설 인프라가 뛰어남
소득 2014년 설립 이후 매출액과 영업이익이 꾸준한 성장세를 이루고 있음
위치 1호선 작전역 1KM 인근에 위치
상품 등급

위치 정보

투자시 유의사항

□ 바른펀드는 투자의 원금과 수익을 보장하지 않습니다. 아무리 안전한 상품이더라도, 현행법상 원금을 보장하는 행위는 불법입니다.

□ 본 투자 상품에 대한 투자는 회사의 권유 없이 투자자의 합리적인 판단에 의해 이루어집니다.

□ 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다.

□ 원금 및 이자 지급일이 비영업일인 경우 익영업일에 지급하며, 익영업일까지의 경과이자는 지급하지 않습니다.

□ 세법에 의하여 이자지급시 이자소득에 대한 이자소득세(25%)와 주민세(2.5%)를 원천징수 하고 이자를 지급합니다.

□ 본 투자 상품은 연체와 채권추심이 발생하는 경우 약관에 따라 이자를 지급합니다.

□ 본 투자 상품은 수수료 없이 중도상환될 수 있습니다.

예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 1억원
모집현황 0원
최소투자금액 0원
투자수익률(세전) 15.00%
투자기간 8개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 바른펀드에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

투자계산기

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(주)바른펀드대부 P2P연계대부업 : 2018-금감원-1482

Why 대부업?
바른펀드는 P2P업체인데,
왜 대부업으로 표기되어있나요?

Why 대부업? 바른펀드가 대부업인가요? 바른펀드는 대부업으로 등록되어 있지만,기존 대부업의 형태와는 다른 P2P금융 핀테크 회사입니다. 미국/영국에서는 이미 활성화된 P2P대출에 대한 법이 국내에는 아직 존재하지 않습니다. 이에 제도권 보안이 되기 전까지는 현행 법 제도에 맞게 P2P대출을 실행하기 위해 대부업체(여신회사)를 자회사로 두고 있습니다.

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